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肖拥群律师、周文红律师成功代理双倍返还房屋面积差价款案

点击数:24682016-05-18 15:55:10 来源: 海南威盾律师事务所

案情简介:

20121021,王某与某公司签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定王某购买某公司一套商品房,建筑面积共319.45平方米,其中套内建筑面积299.19平方米,公摊面积20.26平方米,该套商品房每平方米20000元,总价款人民币6389000元。合同签订后,王某依约向某公司支付首付款人民币3199000元,余款3190000元办理了按揭贷款,某公司向王某交付了房屋。20147月某日,某公司为王某办理了房屋产权登记,房屋产权登记部门确认该商品房总建筑面积319.27平方米,其中套内面积280.71平方米,公摊面积38.56平方米。此时,王某得知产权证上与商品房买卖合同约定的套内面积和公摊面积均不符,套内面积减少了18.48平方米,公摊面积多了18.3平方米。王某遂向法院起诉,要求某公司返还购房面积差价款人民币560000元(包括误差比3%以内面积的房价款及利息、误差比超过3%面积的双倍房价款)。

法院判决:

被告某公司于本判决生效之日起五日内向原告王某返还房屋面积差价款559600元。

法律分析

本案由海南威盾律师事务所副主任肖拥群律师、周文红律师作为原告王某的委托代理人。本案争议焦点是18.48平方米的走道是否属于套内建筑面积。

原被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示,内容未违反法律法规的强制性规定,是合法有效的合同,合同上明确约定该标的商品房的套内面积是299.19平方米,合同签订后原告按期支付房款,被告虽也按期交房,但房产证上登记的套内面积却是280.71平方米,套内面积实际缩减了18.48平方米。该18.48的面积差实为一条长8.4米、宽2.2米的走道。

被告方认为:购房合同约定是以总建筑面积计算购房总价的,产权证上的总建筑面积与购房合同约定的319.27平方米没有变;‚购房合同也约定了建筑面积发生差异的处理方式;ƒ争议的18.48平方米走道实际上由原告单独使用,并非共有建筑面积。原告方认为:购房合同明确约定套内面积299.19平方米,而实际交付的与约定不符,明显已违约;‚《商品房销售管理办法》规定,按建筑面积计价的,应当在合同中约定套内面积和公摊面积,并约定建筑面积不变而套内面积发生误差以及建筑面积与套内面积土均发生误差时的处理方式。据此,购房合同仅约定建筑面积的误差处理方式,而没有约定套内面积的误差处理方式,应按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理。ƒ走道属于公共建筑部分,原告对该部分并不享有独立产权,也就无法享有独立的使用权,况且,走道墙壁上还安装了消防栓,消防设施属于全体业主共有的共用设备,因此原告不可能独立占有使用该走道。

因此,通过原告代理律师积极前往房管部门、规划部门调查举证,精准的把握案件要点,正确理解法律和适用法律支撑反驳观点,法院最终采纳了原告方的全部意见。审理结果:即根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”,应当由被告按约定房价赔偿面积误差比3%以内的房价款,按约定房价的双倍赔偿面积误差比超过3%部分的房价款。

法律启示:

本所律师维护当事人的合法权益最终还是以法律规定为武器的,作为律师应该熟悉相关法律法规,在了解当事人诉求时以法律规定为依托来为当事人解决法律疑问、提供法律意见。律师行业是一个非常注重学习和成长的行业,是需要理论与实践相统一的行业,因此办案时必须以案件事实为基础,以法律法律为准绳。律师在接触到实案时如果发现有疑问时应该立即查询相关法律法规以及询问有经验的律师,以后再接触到类似的案件,就能做到心中有数。(作者:舒娟)

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